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优化建筑设计,节约巨额成本

日期: 2015-09-21
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来源:搜狐焦点 | 作者 :路德民 | 北京新纪元建筑工程设计有限公司董事、总经理

 

 

建筑作品是靠建筑设计过程来体现的,怎样评判建筑设计的优劣?怎样描述建筑作品的社会价值?若从建筑设计的角度回答,答案是:满足社会需求,功能设计合理,造型新颖美观,符合业主要求。若从市场经济的角度出发,答案是:保证社会资源的充分合理应用,以求建筑作品的最大经济价值。具体而言,建筑平面、建筑层高、建筑面积等都会影响项目造价。以最小的投入得到最大的产出,在建筑设计的每一个环节显现优化设计的经济价值,这是决胜地产项目成功的关键。

房地产开发建设在落实了土地购置等相关手续后,首先要考虑的是选择一家建筑规划设计单位,但要用怎样的标准来衡量和确定设计单位?怎样评估设计单位的作用和价值?怎样理解和发挥设计单位的潜在价值?有的开发商把设计费的低价中标作为选定设计单位的首要条件,这在很大程度上颠倒了主次关系。的确,节约和控制成本是每家开发企业必须认真重视和严格对待的问题。土地成本、建造成本、销售成本、财务成本等构成开发建设总成本中的设计费用成本,仅占建造成本的3%左右(根据2002年建设部颁发的建设工程设计收费标准),而好的设计成果不但能够为开发商节省大量的建造成本,同时还能产生数倍于设计费用的附加值。

  建筑设计优化在房地产开发中的实际价值贡献,我在实施过程中感触颇深。在实际工作中我遇到太多的案例,因涉及建筑行业的项目保密规则,故此次选取的三大案例隐去开发商及项目名称。

案例一:隐形浪费

  某设计公司完成的600万平米住宅小区建设项目,仅钢筋购置费一项用资3.42亿元,经验测算用钢指标较大,超出经验估值。解除了合同设计单位后重新委托一家资质、信誉、能力良好的设计单位,其结构专业设计人员优化结构方案,精心结构计算,笔下完成的结构设计成果经造价咨询机构详细计算钢筋用量,钢筋购置费1.98亿元,仅用钢资金一项节省建设投资1.44亿元。该开发商支付了设计公司1800万元设计费用,避免了1.44亿元(相当于8倍设计费)的投资隐性浪费——类似于水电管线的非合理布置;“肥梁胖柱”的混凝土用量增加;不科学的空调系统设计;非简约式的采暖系统布局;结构基础方案中的非必要超挖;用电负荷的超功能计算;建筑用材的不当选取等。诸多“隐性浪费”在建筑设计成果中随处可见,而这种“隐性浪费”很难被人们发现,也不会引起人们的足够重视。

在竣工验收座谈会上,负责前期开发的人员感慨地说:设计费用成本在建筑安装工程成本中占有很小的百分比,而正是这占有很小百分比的设计机构去完成全过程的建安设计成果,过度压低设计费用,过短的设计周期,挫伤了设计师的创作热情,挤掉了设计师的优化设计时间,换回了数倍设计费用等值的“隐性浪费”。

案例二:绝对值高出3亿

某房地产开发建设的住宅小区,总体规划审批后根据开发商的资金条件,分两期设计、建设与销售,一期32万平米,二期20万平米。一期开盘后销售状况不好,大多客户反映户型问题,施工质量问题,使用功能与平面布局不协调等等。开发商更换了设计单位,重新委托二期设计工程项目,该设计单位选派了最强设计人员组成专项设计小组,认真研讨和总结一期项目的成败教训,通过一系列的精心组织、精心设计、精心计算,最终完成的设计成果在整体建设标准不低于一期基础上呈现的数据如下:

从以上数据分析:一期项目建造投资浪费9600万元(较经验值);二期项目建造投资较一期节省6000万元;二期销售收入高出一期1500元/ 平米,绝对值高出3亿。

案例三:从烂尾到地标

有一个项目总建设规模12万平米,由A、B、C区组成,规划意见下达后分期建设实施,方案设计几经上报均因日照、消防、控高等问题不能满足规划条件而得不到审批,开发商违规主体施工A区1万平米的公建形成烂尾项目。开发无法继续,项目整体转让,设计单位认真研究分析规划设计条件,挖潜技术潜能,合理利用总图布局、层高控制、功能关系等多渠道多方面的技术手段,最终完成了符合规划条件的方案成果,获得了12万平米的开发建设许可,项目如期开盘。开盘价12000元/ 平米,很短时间内几次调高售价,最高达26000元/平米。该项目获地标性建筑,体现了较高的经济价值。从烂尾楼的形成到成功开发与取得骄人业绩的全过程,充分说明了建筑规划设计在房地产开发建设中的重要作用与经济价值。

  合理、优化的建筑设计不但可以节约项目造价成本,还可以为开放商创造附加经济价值:标志性建筑作品的产生;成功楼盘的开发与建设;建设成本的有效控制与资金节省;固定资产投资的高效回报;充分高效合理的使用土地资源;维护建设法规的严格体现。在房地产界流行着“地段,地段,还是地段”的说法,而对建筑规划设计来说,设计是无形资产,设计是生产力,设计是社会财富的创造与奉献者

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